MArchitecten · Wolvega
Ruimte voor Ruimte
Sloop in ruil voor bouwrecht — begeleiding van A tot Z
De Ruimte voor Ruimte-regeling biedt de mogelijkheid om voormalige agrarische bebouwing in het buitengebied te slopen in ruil voor het bouwrecht van één of meer nieuwe woningen. De regeling is bedoeld om verrommeling van het landelijk gebied tegen te gaan en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Voor opdrachtgevers met een stoppende veehouderij of leegstaande loodsen kan het een route zijn om herontwikkeling mogelijk te maken.
Mestemaker Architecten heeft ervaring met dit type trajecten in Friesland, Drenthe en Overijssel. Elke provincie kent een eigen invulling van de regeling, en gemeenten hebben binnen de provinciale kaders nog hun eigen beleid. Het traject loopt van haalbaarheidsstudie tot oplevering.
Het principe
Hoeveel meter sloop tegenover één compensatiewoning
Bij Ruimte voor Ruimte staat altijd een sloop-volume tegenover een bouwrecht. De precieze ratio verschilt per provincie en per gemeente, maar de richtgetallen liggen vaak rond de 850 m² aan agrarische bebouwing voor het recht op één compensatiewoning. Soms mag het te slopen volume worden verzameld over meerdere locaties; soms is een minimum aan eigen sloop op de bouwlocatie verplicht.
Belangrijk is dat alleen voormalige agrarische bebouwing meetelt: stallen, hooiopslagen, loodsen die in het verleden bedrijfsmatig in gebruik waren. Burgerwoningen of recent gebouwde schuren tellen meestal niet. Een vroege check van de sloop-inventarisatie voorkomt onaangename verrassingen later.
LBV en LBV-Plus
Stoppende veehouderij
Naast de provinciale Ruimte voor Ruimte-regelingen is er de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderijlocaties (LBV) en de uitbreiding LBV-Plus. Deze regelingen richten zich op piekbelasters rond Natura 2000-gebieden en bieden financiële compensatie voor het beëindigen van veehouderijen. Voor de erflocatie biedt dit vaak de mogelijkheid om — in combinatie met provinciale Ruimte voor Ruimte — tot een herontwikkeling met woningbouw te komen.
Wij combineren in dit type trajecten de planologische onderbouwing met het architectonisch ontwerp. Daardoor is het plan vanaf de eerste schets juridisch te onderbouwen en hoeft er onderweg niet ingrijpend te worden bijgesteld.
Het traject
Van haalbaarheid tot oplevering
Een Ruimte voor Ruimte-traject begint met een haalbaarheidsstudie: hoeveel sloopmeters zijn er beschikbaar, welke locatie is geschikt voor de compensatiewoning, en past dat binnen het provinciaal en gemeentelijk beleid? Dat vertaalt zich in een eerste schetsontwerp en een principe-aanvraag bij de gemeente.
Na een positief principe-besluit volgt de planologische onderbouwing — vaak een wijziging van het omgevingsplan of een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Daarvoor leveren wij of een specialistisch bureau alle benodigde onderzoeken: stikstof (AERIUS), ecologie, archeologie, landschappelijke inpassing, geluid, water. Het architectonisch ontwerp ontwikkelen wij parallel zodat het bouwplan past bij wat de gemeente verwacht.
Pas wanneer de planologische route is afgerond, dienen we de omgevingsvergunning in. Daarna begeleiden we de uitvoering: aannemerselectie, kwaliteitscontrole op de bouwplaats, oplevering.
Landschappelijke inpassing
Het nieuwe gebouw hoort bij de plek
Provinciale en gemeentelijke beoordelingscommissies kijken streng naar de landschappelijke inpassing. Een Ruimte voor Ruimte-woning hoort bij de schaal, het materiaal en de positionering die het buitengebied verdraagt — vaak een schuurwoning of een ingetogen kapwoning, op de juiste locatie binnen het kavel, met passende beplanting eromheen. Onze ontwerpen worden samen met een landschapsarchitect ingepast wanneer het plan dat vraagt.
Veelgestelde vragen
Hoeveel moet ik slopen voor één compensatiewoning?
De ratio verschilt per provincie en gemeente, maar de richtgetallen liggen vaak rond de 850 m² aan voormalige agrarische bebouwing voor het bouwrecht van één woning. Soms mag het sloopvolume over meerdere locaties worden verzameld.
Welke gebouwen tellen mee als sloopmeters?
Alleen voormalige agrarische bebouwing: stallen, hooiopslagen en loodsen die bedrijfsmatig in gebruik waren. Burgerwoningen of recent gebouwde schuren tellen meestal niet mee. Een vroege sloop-inventarisatie voorkomt verrassingen later in het traject.
Wat hebben LBV en LBV-Plus hiermee te maken?
De Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderijlocaties (LBV en LBV-Plus) biedt financiële compensatie voor het beëindigen van veehouderijen. In combinatie met provinciale Ruimte voor Ruimte biedt de erflocatie dan vaak de mogelijkheid tot herontwikkeling met woningbouw.
Hoe verloopt een Ruimte voor Ruimte-traject?
Van haalbaarheidsstudie en principe-aanvraag bij de gemeente, via de planologische onderbouwing — vaak een omgevingsplanwijziging of BOPA — naar de omgevingsvergunning en de bouwbegeleiding. Het ontwerp en de onderbouwing ontwikkelen wij parallel.